In der Finanzkrise investieren viele Anleger ihr Geld in Immobilien, weil das inflationssicher ist. Aus dem Grund schließen Immobilienfonds zurzeit viele dieser Verträge ab. Dennoch darf die Frage gestellt werden, ob geschlossene Fonds, also Beteiligungen, auch wirklich als vernünftige Geldanlagen taugen. Ganze 58 der momentan am Markt angebotenen Fonds hat Finanztest untersucht und förderte ein trauriges Ergebnis ans Tageslicht: 40 Fonds sind durchgefallen. 8 Fonds erreichten ein befriedigendes Ergebnis.
Anleger in Deutschland haben im ersten halben Jahr 2012 über 733 Millionen Euro in geschlossene Fonds für Immobilienprojekte investiert. Nach Angaben des Verbands für geschlossene Immobilienfonds sammelten die Anbieter etwa anderthalb so viel Kapital wie im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres. Die Fonds sind einfach aufgebaut, was sie für ihre Anleger bequem macht: Sie beteiligen sich an großem Immobilienprojekten mit Beträgen ab 10 000 Euro. Vermietung, Verwaltung und Kauf der Büro- und Wohnhäuser, Hotels, Seniorenheime oder Einkaufszentren übernimmt der Fondsanbieter. Darüber hinaus kümmert er sich darum, das Anlegergeld zu sammeln und den Fonds zu schließen, wenn genügend Geld eingezahlt wurde.
In erster Linie erhalten die Anleger ihr eingesetztes Kapital durch jährliche Ausschüttungen zurück, sofern sich der Fonds nach Plan entwickelt. Meist erhalten sie erst nach einigen Jahren tatsächliche Überschüsse. Der Hauptanteil folgt, wenn die Immobilie schlussendlich zu einem guten Preis veräußert wird. Für die Anleger springt aber nur etwas dabei heraus, wenn der Anbieter vorab eine seröse Planung durchgeführt hat. Vorab ist kaum herauszufinden, ob die Planung korrekt war, weil die Beteiligungen über viele Jahre Laufzeit verfügen. Damit gelten geschlossene Immobilienfonds als eher intransparente Vermögensanlagen, obwohl der Verband geschlossener Immobilienfonds vom Gegenteil überzeugt ist.
Bei einer Untersuchung durch die Spezialisten von Finanztest kamen erschreckende Zustände ans Tageslicht: Die Vorprüfung haben schon 36 Fonds aufgrund ihrer grundsätzlich riskanten Konstruktion nicht bestanden, die vor allem für die Anleger negative Auswirkungen mit sich führt. Zum Beispiel wenden sich die Fondsanbieter solcher Produkte an Kleinanleger, die ihre Anlagesumme gern in Raten beisteuern. Bei einer solchen Konstruktion besteht das Problem für den Anleger darin, dass die gesamte vereinbarte Summe eingezahlt werden muss, selbst wenn der Fonds pleitegeht. Viele andere Fonds sind negativ aufgefallen, da sie auf Anfangskosten bestehen. Bisweilen macht die Summe über 20 Prozent der eigentlichen Einlage aus. Bei Zahlung fließt dieses Geld nicht in das eigentliche Fondsinvestment ein.
Die Finanztest-Grundanforderung haben nur 22 Immobilienfonds zu erfüllen vermocht. Bei der Prüfung der Risikokennzahlen wurde nur dieser Anteil der ursprünglich 58 Fonds betrachtet, wobei weitere vier Fonds durchfielen. Sie müssen sich mit dem Qualitätsurteil mangelhaft abstrafen lassen. Nur acht Fonds erhielten die Note befriedigend, die übrigen zehn sind ausreichend. Gut oder sehr gut konnte kein Fonds im Test abschneiden, denn es werden Provisionen an Banken fällig, die hohe Kosten entstehen lassen. Außerdem fallen weitere Risiken ins Gewicht. Im Großen und Ganzen gibt es nur wenige Lichtblicke. Aber der FHH Immobilienfonds mit dem Namen „Studieren und Wohnen“ hat beispielsweise eine gute Aussicht auf Erwirtschaftung der prognostizierten Rendite. Der Fonds investiert 30 Millionen Euro in Studentenapartments, die in Frankfurt am Main und Hamburg entstehen. (LB/BHB)
