Beteiligungen an deutschen Immobilien: Verkaufsschlager bei internationalen Investoren

Beteiligungen an deutschen Immobilien gelten weltweit als besonders sichere Kapitalanlage. Das wachsende Transaktionsvolumen ist ein Indikator dafür, dass Immobilien-Investoren Deutschland in der krisengeplagten Euro-Zone bisher als "sicheren Hafen" sehen. Am ersten Oktoberwochenende öffnete in München die internationale Immobilienmesse Expo Real ihre Pforten.


Immobilien: Verkaufsschlager

Insgesamt 1.700 internationale Investoren, Projektentwickler und Berater nutzen dieses Forum auch in diesem Jahr zur Anbahnung von Kontakten und lukrativen Neugeschäften. Aktuelle Studien zeigten bereits im Vorfeld des Events, dass die deutsche Immobilienbranche trotz der Euro-Krise glänzend dasteht. Von Januar bis September 213 wechselten bundesdeutsche Gewerbeimmobilien im Wert von 19,1 Milliarden Euro den Besitzer. Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2012 ist das Transaktionsvolumen um 28 Prozent gestiegen. Branchenkenner gehen davon aus, dass dieser Markt noch ein weitaus höheres Potenzial besitzt. Investitionen in Beteiligungen an deutschen Immobilien werden derzeit vor allem durch die limitierte Zahl geeigneter Objekte limitiert.

Treiber für Immobilien-Beteiligungen: Deutsche Konjunktur und südeuropäische Krise

Getrieben wird der Trend zu Beteiligungen an deutschen Gewerbeimmobilien durch die schwache Konjunktur in den südeuropäischen Krisenstaaten, welche die europäischen Wirtschaftsdaten insgesamt nach unten ziehen. Zwar ist das Bruttoinlandsprodukt in der Euro-Zone im zweiten Quartal 2013 zum ersten Mal seit zwei Jahren wieder um 0,3 Prozent gewachsen, verantwortlich dafür war jedoch ausschließlich die leicht anziehende Konjunktur in Deutschland und Frankreich. Das griechische Bruttoinlandsprodukt schrumpfte dagegen erneut um 4,6 Prozent. Auch die Wirtschaftsleistung Spaniens und Italiens zeigte im zweiten Quartal weiterhin einen leichten Abwärtstrend. Deutschland gilt vor diesem Hintergrund als konjunkturelles Zugpferd in Europa und ist damit attraktiv für internationales Kapital. Rund 30 Prozent der Beteiligungen an deutschen Gewerbeimmobilien - insgesamt 5,8 Milliarden Euro - stammten 2013 von ausländischen Investoren.

Im Fokus: Einzelhandelsimmobilien in Premium-Lagen

Investment- und Fondsgesellschaften, Versicherungen und Pensionskassen suchen vor allem nach Beteiligungen an sogenannten Core-Immobilien. Dabei handelt es sich um Bürogebäude und Einzelhandels-Immobilien in bester City-Lage, die langfristig an Nutzer mit exzellenter Bonität vermietet sind. In diesem Segment übersteigt die Nachfrage nach Immobilien-Beteiligungen derzeit das Angebot bei weitem. Bei institutionellen Anlegern aus dem Ausland waren dabei Beteiligungen an deutschen Einzelhandelsimmobilien stärker gefragt als in den vergangenen Jahren. Ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen ist gegenüber dem vergangenen Jahr um 30 Prozent gestiegen. Dazu haben einige sehr große Deals maßgeblich beigetragen. So erwarb der britische Investor Redefine International für 189 Millionen Euro Shopping-Center in Hamburg, Berlin und Ingolstadt.

Die US-amerikanische Fondsgesellschaft Cerberus Capital Management übernahm für 224 Millionen Euro insgesamt zehn Kaufland-Märkte. Neben Einkaufszentren sind für die Investoren Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien besten Innenstadtlagen besonders attraktiv. Die Mieten in diesem Segment sind im letzten Jahr um 3,25 Prozent gestiegen - am stärksten übrigens in München, wo sie derzeit bei 320 Euro pro Jahr und Quadratmeter liegen.

Frankfurt am Main und Stuttgart belegen hier mit jeweils 190 Euro derzeit den zweiten Platz. Bei Einzelhandelsobjekten in B-Lagen ist der Mietpreis für Neu- und Anschlussvermietungen dagegen um durchschnittlich 2,5 Prozent gesunken, da immer mehr Verbraucher für ihren Einkauf Örtlichkeiten mit einem Freizeit- und Erlebnis-Bonus präferieren. Beteiligungen an Shopping Malls und City-Einkaufsmeilen gelten bei den Investoren auch aus diesem Grund als krisensicher: Die Konsumenten kaufen hochwertige Waren inklusive Computern und Unterhaltungs-/Haushaltselektronik nach wie vor lieber im gehobenen Einzelhandel als im Internet. Daraus resultieren im Gegenzug immer höhere Ansprüche bei den Filialisten, die für die Anmietung geeigneter Premium-Objekte inzwischen Wartezeiten von bis zu eineinhalb Jahren akzeptieren.

Auch Beteiligungen an Büroimmobilien werden wieder interessanter

Nach einer starken Flaute durch die Zypern-Krise steigt seit dem zweiten Quartal auch das Interesse an der Anmietung von Büroimmobilien wieder deutlich an. Der Flächenumsatz in den sieben deutschen Büro-Metropolen - Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf, München, Köln und Stuttgart - lag zum Ende des dritten Quartals bei 2,17 Quadratmetern und damit nur noch um 2,3 Prozent unter dem vergangenen Jahr. Düsseldorf ist dabei der erste Standort, der sich bei der Vermietung von Büroflächen im Vergleich zum Vorjahr bereits im Plus befindet. Der Leerstand ist seit dem Jahreswechsel um etwa zwei Prozent auf 8,5 Prozent gesunken. Experten geben für die Bürovermietung sowohl bis zum Jahresende als auch für 2014 durchweg positive Prognosen ab.

Für Beteiligungen dürfte der Büro-Sektor auch aus einem anderen Grund künftig deutlich interessanter werden. In den Großstädten wandeln die Eigentümer leerstehende Büroimmobilien in Miet- und Eigentumswohnungen um. Im Hochpreissegment übersteigen deren Mieten bereits die Mieten für Büroraum außerhalb der Innenstädte.


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