Investitionen in Immobilien - welche Form und welche Dosis sind am besten?

Deutschlands Immobilienmarkt boomt seit Jahren. In Großstädten wie Hamburg, Frankfurt, München oder inzwischen auch Berlin sind zumindest die Toplagen derzeit fast leergekauft. Wer bereits Besitzer von Immobilien an einem solchen Standort ist, kann seit 2008 Wertsteigerungen um bis zu 50 Prozent für sich verbuchen.


Börsennotierte Immobiliengesellschaften profitieren mit rapiden Kursgewinnen ebenfalls von diesem Trend, der im fünften Jahr der Euro- und Finanzmarktkrise maßgeblich durch den Vertrauensverlust der Investoren in "virtuelles Geld" getrieben wird. Für die Anlage- und Finanzberatung hat sich das Geschäft mit dem "Betongold" ebenfalls zum Boom-Segment entwickelt. Nicht nur reale Immobilien und Immobilienbeteiligungen, sondern auch die entsprechenden Aktien und Investmentfonds sind bei vermögenden Anlegern als Zuflucht für ihr Kapital hochbegehrt.  Viele Berater werden allerdings mit ihrem marktabhängig überspitzten Immobilien-Fokus den tatsächlichen Bedürfnissen der potentiellen Investoren nicht gerecht.

Dass Immobilien in einem ausgewogenen Anlage-Portfolio eine zentrale Rolle spielen, steht auch bei einem unabhängigen Finanzberater außer Frage. Aber: Sie sind auch im Wortsinn immobil, also durch Verkauf oder als Wertpapiere nur innerhalb langfristig ausgelegter Strategien zu realisieren. Zu einer klugen Vermögensstruktur gehören daher neben Immobilien noch zahlreiche weitere Elemente.

Immobilien-Anlagen: Von Direktinvestments bis zu Anleihen und Fonds

Wer in Immobilien als Geldanlage investieren will, steht vor der Frage, welches Modell sich für sein persönliches Profil am besten eignet. Zur Direktinvestition in Immobilien raten unabhängige Experten aufgrund der Risiko-Ballung nur dann, wenn es sich dabei um sehr große Anlagevermögen handelt. Für solvente Investoren bieten sich auch sogenannte Club-Deals an, bei denen mehrere Anleger - meist mit Einzelbeteiligungen von mindestens 500.000 Euro - gemeinsam in Immobilienfonds investieren.

Besitzer kleinerer und mittlerer Anlagevermögen erhalten sich durch die Investition in Immobilien-Wertpapiere ihre finanzielle Flexibilität und erreichen durch die entsprechenden Anlagestrategien außerdem eine möglichst breite Risiko-Streuung. Optimal sind hierfür derzeit Immobilienfonds geeignet, deren Kapital in Immobilien-Aktien und sogenannte REITs fließt. Diese "Real Estate Investment Trusts" sind börsennotierte Immobilienunternehmen, die ihre Gewinne nicht versteuern müssen, sondern zu rund 90 Prozent an ihre Aktionäre weiterleiten. Besonders lukrativ sind aufgrund der regional robusten Konjunktur sowie steigender Miet- und Immobilienpreise REITs aus asiatischen Ländern.  Bei der  Investition in Immobilien-Aktien als auch in geschlossene Immobilienfonds tragen Anleger allerdings auch ein spekulatives Risiko, das im Extremfall zu Totalverlusten führen kann. Als Hintergrund dafür sollten deshalb Reserven und ein allgemein gut aufgestelltes Portfolio vorhanden sein.

Beteiligungen an offenen Immobilienfonds tragen durch ihre breite Streuung in verschiedene Immobilien und Markt-Segmente dagegen optimal zur Risikobegrenzung bei, sind allerdings, sind allerdings gebührenintensiver als geschlossene Fonds. Anleihen börsennotierter Immobiliengesellschaften bieten nicht nur gute Rendite-Chancen, sondern kommen auch dem Sicherheitsbedürfnis vieler Anleger entgegen.

Limitiertes Potenzial für künftige Immobilien-Investitionen

Finanzexperten sehen im aktuellen Immobilien-Boom zwar keine "Immobilien-Blase", die den Investorengeldern gefährlich werden kann, sehen für künftige Investitionen in Immobilien allerdings nur noch ein limitiertes Potenzial. Durch die extreme Verteuerung von urbanen Immobilien werden einerseits die Mietrenditen stark begrenzt, bei einer Veränderung des Marktes drohen außerdem stärkere Preiseinbrüche.  Auch das Potential von Immobilien-Wertpapieren ist angesichts der immensen Kursgewinne in den letzten Jahren nur noch begrenzt.

Ob Immobilien zur Geldanlage eine optimale Wahl sind, sollte nicht in erster Linie durch persönliche Präferenzen,  sondern innerhalb einer komplexen Vermögensstrategie entschieden werden. Ein erster Schritt dazu ist eine private Finanzplanung, an der am besten ein unabhängiger Finanzberater beteiligt ist, der nicht von Provisionen lebt, sondern auf Honorarbasis berät. Wenn das Denk- und Wertemuster "Betongold" auch danach noch Relevanz besitzt, steht der Umsetzung nichts mehr im Wege.  Mit herausragenden Renditen sollte nach Abzug aller Kosten für die Immobilien-Investition allerdings niemand rechnen.


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