Traum vom Eigenheim: Metropolen
München: 70 qm kosten bei guter Ausstattung und Lage 4530 Euro den Quadratmeter, die Preissteigerung ging von 7,1 auf plus 3 Prozent zurück. Dem steht ein Mietquadratmeterpreis von 14,90 Euro gegenüber - in München müssen Käufer derzeit das 23,2 bis 28,8-fache der jährlichen Gesamtkaltmiete investieren. Frankfurt kommt zwar auf ähnliche Mietpreise, aber bietet vergleichbare Kaufobjekte um ein Drittel günstiger als die bayerische Hauptstadt an. In Berlin liegt der Preisanstieg für Neuvermietungen verglichen mit 2012 bei 6,2 Prozent, bei einem Quadratmeterpreis ab 1800 Euro für mittlere Lagen. Zahlen, die zeigen, dass sich ein Eigenheim-Kauf angesichts niedriger Zinsen oft günstiger als Mieten erweist. Wie Finanztest herausfand, wo man die Kaufpreise für Wohnimmobilien sowie die Neuvermietungen für 30 Städte und 20 Landkreise (Basis 2012) auswertete.
Gründe für die Landflucht
Rein in den Speckgürtel, hieß der Traum vom Häuschen im Grünen in Zeiten von Eigenheim-Förderung und Pendlerzulage. Seit zehn Jahren hat sich der Trend umgekehrt. Alle Altersklassen, Bevölkerungsschichten, ob Familie, Senior oder alleinstehend, zieht es seit 2000 in Ballungsräume. In prosperierenden Großstädten ist bezahlbarer Wohnraum mehr als knapp. Neben München und Hamburg, Leipzig und Dresden legen auch mittelgroße Städte wie Paderborn einwohnermäßig zu. Die Gründe? Demografischer, struktureller und wirtschaftlicher Wandel, mit den meisten Jobs im Bereich Dienstleistung statt in Industrie und Landwirtschaft. Eine Umfrage von Immobilienscout24 listet Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und Natur sowie ärztliche Versorgung als wichtigste Argumente auf. Ein Teufelskreis: Macht ein Unternehmen dicht, wandern junge Menschen ab, was vor Ort zu Kaufkrafteinbußen und damit Geschäftsaufgaben führt - fertig ist die Geisterstadt, bis zum Abriss ganzer Dörfer. Eine Problematik, die die Bundesregierung auf die lange Bank schiebt - und sich aktuell wahlkampfwirksam mit dem Thema Mietdeckelung beschäftigt.
Wo sich der Eigenheim-Kauf lohnt
Dabei handelt es sich um die Seiten der selben Medaille. Während in den Metropolen der Immobilienmarkt boomt, kommt für leerstehende Plattenbaubezirke ostdeutscher Städte wie Gera die Abrissbirne - bis 2020 sind über 17.000 Wohnungen betroffen. Bleibt dennoch die Frage, ob eine Immobilienblase droht.
In attraktiven Großstädten kostet ein Eigenheim oft weniger als Autokauf und Unterhaltung. Denn auch Vermieter ächzen unter hohen Instandhaltungskosten, wo der Staat über immer höhere öffentliche Abgaben gut an den Wohnkosten mitverdient. Kein Wunder, dass die Aussicht, bei abbezahltem Eigenheim mietfrei ohne drohende Mieterhöhung zu wohnen, viele Mieter lockt. Dazu weckt die europäische Schuldenkrise den Wunsch, Inflationsrisiken abzufedern. Doch die regionalen Preisunterschiede sind beträchtlich. Wie das Beispiel München zeigt, heißt gleiche Miethöhe nicht zwingend gleicher Kaufpreis. Fest steht: Auf dem Land und in Ostdeutschland kauft man günstiger. Denn dort sinken die Preise weiter, wie die Datenbank des Verbands der Pfandbriefbanken beweist, wo man in den vergangenen Jahren über 900.000 Immobilienkäufe erfasste. Wen es in den Osten wie ins mittelalterlich charmante Stendal nahe der Mecklenburger Seenplatte zieht, bekommt im Zentrum des Altmarkstädtchens Denkmalgeschütztes mit Renovierungsbedarf schon ab 70.000 Euro für 300.000 Quadratmeter. Im Umland gibt es ein 140 qm Eigenheim aus den 80ern sogar für gut 38.000, während München dafür keine sechs Quadratmeter anbietet. Grund für den Spottpreis? Eine Arbeitslosenquote von 15 Prozent. Immobilienscout24 ermittelte 20 ostdeutsche Orte, in denen 140 qm für unter 60.000 zu haben sind. Doch auch das Wirtschaftsboomland Baden-Württemberg beklagt einen Leerstand von über 4 Prozent. In Eifel, Oberpfalz, Westerwald und einigen Ruhrgebietsstädten lohnt der Eigenheim-Kauf ebenfalls.
Ausrechnen, was machbar ist
Immer mehr zentrumsnahe Eigentumswohnungen entstehen, insgesamt 23 % mehr als in 2012, aber mit vier Prozent kaum neue Einfamilienhäuser. Wann lohnt sich ein Eigenheim-Kauf? Die Zahl der für den Kauf aufzuwendenden Nettokaltmieten eines Jahres - ohne die auch beim Eigenheim anfallenden Betriebs- und Heizkosten - muss möglichst niedrig sein. Kaufinteressierte teilen also Kaufpreis durch Nettokaltmiete; alles unter dem Wert 20 wertet Finanztest als günstig. Als reine Kapitalanlage hat das Land derzeit keine Chance: 49 Prozent sucht dazu in der Stadt, 45 Prozent in Stadtnähe - Mieter, die den Vergleichscheck machen, haben freie Bahn. Online Immobilien-Wertfinder zeigen wohnviertel- und straßengenau, was Kaufen und Mieten in Deutschland kostet.
