Laut der Consumer Bank ist ein Wertgutachten in jedem Fall ratsam, was die Experten von Finanztest relativieren: Nur, wenn der Kauf eines Hauses bereits kurz bevor steht, sollten Immobilieninteressierte zu einem Gutachter greifen, denn seine Arbeit kostet mehrere tausend Euro – Lesen Sie mehr dazu im ersten Teil.
Günstiger ist eine einfache Einschätzung, die der Gutachter bei einem Termin vor Ort abgibt, anstelle eines förmlichen Gutachtens. Zwar ist sie nicht derart ausführlich und auch nicht verbindlich, doch sind ihre Kosten von ein paar Hundert Euro weit weniger gravierend, als die des ausgewachsenen Gutachtens. Wolfgang Strowitzki, ein Immobiliensachverständiger, lässt sich für einen einstünden Rundgang mit 190 Euro bezahlen. Dazu kommt ein einstündiges Beratungsgespräch, bei dem auch eine Zusammenfassung im Umfang von vier bis fünf Seiten entsteht, die den Wert der Immobilie und deren Renovierungsbedarf einschätzt.
Baufinanzierer kontaktieren häufig selbst Fachleute und übernehmen die Kosten für ein Gutachten, wie eine Umfrage der Zeitung „Die Welt“ ergeben hat. Dieses Vorgehen ist bei Volks- und Raiffeisenbanken das Standardvorgehen, bevor sie sich dazu entscheiden, einen Kredit zu vergeben. Andere Geldinstitute ziehen erst ab einem bestimmten Kaufpreis einen Experten zu Rate.
Bei Kaufinteressierten, die sich nicht gleich für ein Gutachten entscheiden wollen, kann der Preis der Wunschimmobilie auch auf anderem Weg geschätzt werden. Nach der Meinung von Heinrich Bockelt, der als Professor für Finanzwirtschaft an der Fachhochschule Koblenz tätig ist, sei es zu Beginn immer ratsam, sich über den Bodenrichtwert zu informieren, der den durchschnittlichen Wert von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet mit ähnlichen Wertverhältnissen angibt, die zwar unbebaut, aber baureif sind.
Diese Daten können Bürger in den meisten Bundesländern mithilfe einer Online-Datenbank erfahren, wobei manche dafür Gebühren verlangen. Beispielsweise kostet die Abfrage in Berlin sechs Euro. Zwar ist das nicht viel, wenn es darum geht, ein Haus zu kaufen, doch ist darauf zu achten, dass der Bodenrichtwert nur ein erster grober Anhaltspunkt für den Kaufpreis des Grundstücks darstellt. Zum einen findet eine Neuermittlung der Werte nur alle zwei Jahre statt, was ganz besonders bei sich schnell verändernden Immobilienpreisen zum Problem werden kann: Manche Werte sind schlicht veraltet. Zum zweiten kann er nur den Wert des Grundstücks signalisieren, lässt dabei also den Verkehrswert oder den Marktwert der Immobilie außer Acht – der sehr deutlich davon abweichen kann.
Der tatsächliche Wert der Immobilie muss aber nicht ausschließlich durch einen Gutachter ermittelt werden. Experten legen nahe, die Online-Wertermittlung von Internetportalen wie Immobilienscout24 zu Rate zu ziehen. Hier reicht es jedoch nicht, nur die härtesten Fakten aufzulisten, wie Adresse, Wohnfläche und Baujahr. Dort interessiert man sich außerdem für den Zustand des Objekts, damit es möglichst genau eingeschätzt werden kann und ein etwaiger Renovierungsbedarf nicht unbedacht bleibt. Falls Immobilienscout beim Durchsuchen seiner Datenbank auf zehn vergleichbare Objekte in der Umgebung stößt, bietet es dem Kunden eine Wertschätzung an, die ihn 29,90 Euro kostet. Ist das nicht der Fall, entstehen auch keine Kosten. Diese Methode hat nur einen Nachteil: Berücksichtigung finden nur die in den Inseraten genannten Preise. Der tatsächliche Verkaufspreis bleibt dabei unberücksichtigt.
Ein ganz anderer Ansatz wird von Meineimmobilie.de verfolgt. Dort schätzen sie Herstellungskosten der Immobilie auf Basis von Kundenangaben. Davon subtrahieren sie den Wertverlust und rechnen den Bodenwert hinzu. Es ist fraglich, mit welcher Genauigkeit das Verfahren funktioniert. Die Website kommt ihren Zweiflern zuvor und relativiert die Ergebnisse der Methode als „grobe Schätzung“.
Deshalb handele es sich bei den Internetportalen nur um Vorgehensweisen, die sich dem tatsächlichen Verkehrswert lediglich annähern, wie Heinrich Bockolt zu bedenken gibt: Um den Preis einer Immobilie richtig bestimmen zu können, ist ein Fachmann nötig, der auch über eine regionale Expertise verfügt.
Nicht wenigen Käufern ist bei allen vorgeschlagenen Lösungen zu viel Aufwand im Spiel. Anderen ist der Rat eines Gutachters nicht bindend genug –sie setzen sich darüber hinweg, mit dem Hintergedanken, das Haus lieber vor einem anderen zu kaufen. Mancher Sachverständiger kann da nur mit dem Kopf schütteln, wenn er sieht, wie viel Geld teilweise für alte Häuser ausgegeben wird. (LB/BHB)
