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Immobilien-Teilverkauf als Alternative zu bestehenden Verrentungsmodellen

Der Überalterung der Gesellschaft wird in Deutschland, wie auch in anderen Teilen Westeuropas, in den kommenden Jahren und Jahrzehnten weiter zunehmen. Vor allem in Fällen, in denen keine Nachkommen vorhanden sind, wird es immer häufiger dazu kommen, dass zur Deckung der Pflegekosten das vorhandene Wohneigentum verwertet wird.


Aber auch wenn Kinder vorhanden sind, besteht häufig nicht die Möglichkeit einer häuslichen Pflege. Auch in diesen Fällen kann eine selbst genutzte Immobilie dabei helfen, den Kostendruck der Pflege ein Stück weit mit abzufedern. Neben einem Verkauf des Wohneigentums gibt es hierbei eine Reihe anderer möglicher Modelle.

Mehr Flexibilität durch Teilverkauf

Sofern es darum geht, einen höheren Betrag kurzfristig zur Verfügung zu haben, ist ein Verkauf der Immobilie der richtige Weg. Im Hinblick auf einen Vollverkauf stellt sich das Problem, dass eine andere Immobilie angemietet werden muss. Anders sieht es bei einem Teilverkauf aus. Hier wird ein Dritter vereinfacht gesprochen zum stillen Teilhaber am jeweiligen Objekt. Dieser wird als Miteigentümer in Höhe der jeweiligen Quote im Grundbuch eingetragen.

Parallel erfolgt außerdem die Eintragung eines Nießbrauchs zugunsten der (Teil)Verkäufers. Die Nutzung der Immobilie kann dieser also genau in der Weise fortsetzen, wie er sie als alleiniger Eigentümer ausgeübt hat. Dies bedeutet umgekehrt allerdings auch, dass ihn alle Kosten treffen, die mit dieser Nutzung in Zusammenhang stehen was etwa Gebühren, Grundsteuern etc. betrifft. Sofern eine solche Vereinbarung mit dem Anbieter wertfaktor geschlossen wird, ergeben sich für eventuelle Erben zusätzliche Vorteile. Dies betrifft vor allem die Abwicklung des Verkaufs nach dem Ableben des Nießbrauch-Inhabers.

Leibrente oder Umkehrhypothek?

Eine weitere Alternative beim Verkauf der Immobilie ist die so genannte Leibrente. Bei dieser verhält es sich so, dass in der Regel eine regelmäßige monatliche Zahlung bis zum Ableben vereinbart wird. Der Kaufpreis wird auf diese Weise nach und nach in monatlichen Raten entrichtet. Das Eigentum geht jedoch sofort über. Im Gegenzug erhält der Empfänger der Leibrente ein lebenslanges Wohnrecht.

Gegenüber dem Nießbrauch ist dieses Recht deutlich schwächer. Dies betrifft vor allem den Fall, wenn aufgrund eines erhöhten Pflegebedarfs das Haus bzw. die Wohnung aufgegeben werden muss. Bei einem Nießbrauch partizipiert der Inhaber eines Nießbrauchs dann von den eingehenden Mietzahlungen. Bei einer Leibrente besteht dagegen kein dingliches Recht mehr an der Immobilie. Bei der Umkehrhypothek bleibt dagegen das Eigentum unberührt. Hierbei handelt es sich um einen in monatlichen Raten ausgezahlten Kredit für den die Immobilie als Sicherheit dient. Diese Variante ist oft mit hohen Zinssätzen und Gebühren verbunden.

Lohnend bei gefragten Lagen

Bleibt die Frage, in welchen Fällen sich die einzelnen Modelle rechnen. Hier kann festgehalten werden, dass sich Umkehrhypothek und Leibrente in der Regel nur rentieren, wenn es sich um eine entsprechend wertige Immobilie in guter Lage handelt. Dies gilt in der Regel auch im Hinblick auf einen Teilverkauf.

Auf dem Land bleibt es daher im Zweifel dabei, dass es zu einem Verkauf keine echte Alternative gibt. Im urbanen wie auch im suburbanen Bereich sorgt die zusätzliche Möglichkeit eines Teilverkaufs dagegen dafür, dass bei der Verwertung von Immobilien mehr Möglichkeiten der Ausgestaltung bestehen.


 
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