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Ist eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage geeignet?

Wer Kapitalanlagen mit gut kalkulierbaren und relativ sicheren Erträgen sucht, hat es nicht einfach. Verzinsliche Geldanlagen bewegen sich renditemäßig am Nullpunkt. Man muss fast dankbar sein, wenn keine Negativzinsen anfallen. Das Aktieninvestment wird dagegen häufig wegen des Risikos gescheut. Und wie sieht es mit Mietimmobilien aus?


Gerade in Großstädten werden Eigentumswohnungen gerne als Möglichkeit zur Kapitalanlage vermarktet. Der Wohnraum ist hier oft besonders knapp, die Nachfrage hoch. Die Chancen für Vermietung stehen entsprechend gut. Trotzdem empfiehlt sich bei Angeboten eine genauere Prüfung.

Einfaches Kalkül - konstante Erträge und mögliche Wertsteigerung

Das Kalkül des Immobilien-Investments ist einfach. Mieteinnahmen sollen konstante Erträge fast wie bei verzinslichen Anlagen garantieren - lückenlose und störungsfreie Vermietung vorausgesetzt. Zieht man Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten und ggf. Finanzierung ab, sollte ein Gewinn übrigbleiben, der wie ein zusätzliches Einkommen oder eine Rente wirkt. Viele Investoren spekulieren außerdem auf Wertsteigerungen im Zeitablauf und wollen später mit Gewinn verkaufen. Die Preisentwicklung der letzten Jahre nährt diese Erwartung.

Hauptziel bleibt aber eine möglichst hohe Rendite durch Vermietung. Mietrendite ist dabei nicht Eigenkapitalrendite. Wenn man neben eigenem Kapital auch Darlehen zur Finanzierung einsetzt, lässt sich die Eigenkapitalrendite steigern, sofern die prozentualen Finanzierungskosten niedriger sind als die Mietrendite. Das ist bei den derzeit besonders günstigen Zinssätzen für Hypothekenfinanzierungen durchaus möglich, bedeutet aber auch ein Finanzierungsrisiko. Geht das Kalkül auf, können Zins und Tilgung komplett aus den laufenden Mieterträgen dargestellt werden und man bildet im Zeitablauf zusätzliches Kapital.

Die besten Mietrenditen - nicht unbedingt in Immobilien-Hotspots!

Die Mietrenditen sind in den letzten Jahren vielerorts rückläufig gewesen. Das gilt insbesondere für die TOP 7 Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, aber auch für etliche beliebte Universitätsstädte. Der Grund: die Immobilienpreise sind hier häufig stärker gestiegen als die Mieten. Der notwendige Kapitaleinsatz beim Investment ist entsprechend größer geworden. Inzwischen bewegen sich die Mietrenditen in den Immobilien-Hotspots nur noch in Größenordnungen von zwei bis knapp vier Prozent. Das ist zwar nicht spektakulär, aber dennoch deutlich mehr als verzinsliche Anlagen bieten.

Interessanterweise lassen sich gerade dort überdurchschnittliche Mietrenditen erzielen, wo man es nicht vermuten würde - in einigen Großstädten des Ruhrgebiets wie Duisburg, Wuppertal oder Dortmund oder in ostdeutschen Städten wie Chemnitz, Cottbus oder Magdeburg. Hier gab und gibt es einen weniger ausgeprägten Preisauftrieb auf dem Immobilienmarkt. Dementsprechend ist das Verhältnis zwischen Kapitaleinsatz und erzielbaren Mieterträgen häufig noch besser. Es kommt allerdings immer auf Lage, Zustand und Attraktivität des jeweiligen Objektes an. "Die Immobilienmärkte in diesen Städten weisen häufig eine vergleichsweise höhere Mieterfluktuation, die mit höheren Leerstandzeiten einhergehen kann, auf. Renditejäger sollten sich deshalb die Wohnlagen und die örtliche Mieterstruktur genau ansehen", empfiehlt Maxi Schwarz von der wohnung-jetzt GmbH.

Das gilt auch für Vermietungschancen auf dem Lande. Hier sind Immobilien oft vergleichsweise günstig zu haben. Die Vermietbarkeit hängt aber - außer von dem Objekt selbst - von einer Reihe weiterer Faktoren ab. Wie ist die Verkehrsanbindung? Wie sieht es mit der örtlichen Infrastruktur aus? Wie ist die geografische Verortung - handelt es sich um das Umfeld einer Großstadt, eine Ferienregion oder einfach nur um "plattes Land"? Von den Antworten hängt der erzielbare Vermietungserfolg wesentlich ab.

Investment mit langfristiger Kapitalbindung

Auf eins müssen sich Anleger einstellen: Immobilien-Investments bedeuten stets langfristige Kapitalbindung. Erst nach 10 Jahren sind Gewinne aus dem Verkauf steuerfrei. Aber auch sonst lohnt sich das Investment meist erst, wenn es längere Zeit durchgehalten wird. Will man verkaufen, braucht es selbst bei attraktiven Objekten oft mehrere Monate, bis der Deal perfekt ist. Das ergibt sich allein aus den gesetzlichen Regeln für Immobilientransaktionen. Notverkäufe sind vielfach mit Verlusten verbunden. Man sollte daher auf eingesetztes Kapital nicht anderweitig angewiesen sein.

Wertsteigerungen sind nicht garantiert

Auf Wertsteigerungen kann man hoffen, sollte sie aber nicht fest einkalkulieren. Auch wenn der Trend zum Wohnen in der Großstadt anhalten dürfte und die Nachfrage nach Wohnraum weiter hoch bleibt - die Kaufpreise in 10 oder 20 Jahren kann niemand zuverlässig vorhersagen. Außerdem müssen Wertsteigerungen mindestens die Nebenkosten beim Kauf abdecken, ehe mit dem Verkauf überhaupt Gewinn erzielbar ist. Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten erreichen oftmals schon 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Wertzuwächse in dieser Größenordnung sind erst auf längere Sicht möglich.

Selbst verwalten oder verwalten lassen?

Vermieten macht durchaus Mühe. Mietersuche und Mietabschlüsse, Reparaturen und Instandhaltung, Nebenkostenabrechnungen und manche anderen Obliegenheiten verursachen Aufwand, der bei anderen Kapitalanlagen nicht anfällt. Man kann solche Aufgaben zwar an einen Verwalter outsourcen. Das kostet aber Geld und schmälert die Mietrendite.

Das politische Risiko nicht unterschätzen

Vermietung und Mieten sind stark reguliert. Vermieter können Mieten nicht nach Belieben erhöhen und Mietverträge nicht ohne triftigen Grund beenden. Mietpreisbremsen und Mietendeckel sind Versuche, den Mietanstieg darüber hinaus zu begrenzen. Eine Kalkulation kann durch solche Maßnahmen in Frage gestellt werden. Dieses "politische Risiko" gilt es mit zu berücksichtigen.

Fazit: eine vermietete Wohnung kann als Kapitalanlage geeignet sein und bietet im Schnitt sogar bessere Renditechancen als eine verzinsliche Anlage. Es kommt aber auf die richtige Immobilie an und man muss bereit sein, langfristig zu investieren. Ohne Risiken und Aufwand ist das Investment nicht.


 
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