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Scheidung (der Ehepartner) während der Immobilienfinanzierung: Worauf muss man achten?

Es gibt bekanntlich viele Menschen, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten – und das gilt ganz besonders für frisch verheiratete Paare und junge Familien. Allerdings kann es selbst in den scheinbar glücklichsten Beziehungen hin und wieder vorkommen, dass es Probleme, Streit oder Meinungsverschiedenheiten gibt, die im schlimmsten Fall zu einer Trennung beziehungsweise Scheidung führen können. Aber was passiert eigentlich mit dem Eigenheim, wenn die Ehepartner ab sofort getrennte Wege gehen? Wie verhält es sich im Scheidungsfall mit der noch laufenden Immobilienfinanzierung? Und welche Möglichkeiten gibt es, um das Haus möglichst gerecht unter den Ex-Partnern aufzuteilen?


Eine Scheidung bringt in der Regel viele Probleme und Komplikationen mit sich - vor allem dann, wenn die Trennung noch während des Hausbaus und der damit verbundenen Immobilienfinanzierung geschieht. Denn in diesem Fall gilt der sogenannte gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft, egal ob es sich um ein bereits schlüsselfertiges Eigenheim oder ein sogenanntes Ausbauhaus handelt.

Da das Haus juristisch gesehen wie eine Liegenschaft behandelt wird, muss im Falle einer Scheidung ein finanzieller Ausgleich geschaffen werden, da das Eigenheim während der aktiven Partnerschaft mit gemeinsamen Geldmitteln erworben wurde. Allerdings handelt es sich dabei um einen sogenannten Geldzahlungsanspruch - und wie bei den meisten Vermögenswerten, kann auch das im Bau befindliche Eigenheim nicht ohne Weiteres zu gleichen Teilen aufgeteilt werden.

Wenn es zu einer Trennung kommen sollte, müssen die Ehepartner dementsprechend selbst entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Doch gerade während einer Scheidung kann es bekanntlich sehr schwierig sein, eine Entscheidung zu treffen, die beiden Parteien zusagt. Um zu verhindern, dass im schlimmsten Fall ein Gericht über das weitere Vorgehen urteilen muss - was meist nicht nur mit hohen Kosten, sondern ebenso mit einem hohen Zeitaufwand verbunden ist - empfiehlt sich der Abschluss eines Ehevertrages, der unter anderem regelt, was im Falle einer Scheidung mit der Immobilie passieren soll.

Übrigens: Ein Ehevertrag bedeutet nicht automatisch, dass man davon ausgeht, dass die Ehe keine Zukunft hat - ganz im Gegenteil, denn gerade bei kostenintensiven Anschaffungen wie einem Haus kann ein solcher Vertrag beide Parteien vor dem finanziellen Ruin retten.

Was passiert mit der Immobilienfinanzierung, wenn es zu einer Scheidung kommen sollte?

Wenn sich die Ehepartner scheiden lassen, während der Hausbau noch nicht abgeschlossen ist und die Immobilienfinanzierung noch läuft, gilt es im ersten Schritt herauszufinden, wie die Gütertrennung und das weitere Abzahlen des Kredites genau ablaufen sollen. Hierbei kommt es vor allem darauf an, wer als Hauptkreditnehmer fungiert - denn in der Regel haftet derjenige für die noch laufende Immobilienfinanzierung, der den Vertrag bei der Bank unterschrieben hat. Falls beide Ex-Partner zu gleichen Teilen als Kreditnehmer eingetragen sind, sind dementsprechend auch beide haftbar.

Gleichzeitig bedeutet das jedoch auch, dass die Immobilienfinanzierung von beiden Parteien beansprucht werden kann. Dazu ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn einer der Eheleute die Immobilie und den damit verbundenen Hauskredit behalten möchte, muss er aufgrund der sogenannten Ausgleichspflicht den ehemaligen Ehepartner auszahlen und die Finanzierung alleine weiterführen.

Wie lässt sich die Immobilie im Falle einer Trennung möglichst gerecht aufteilen?

Im Falle einer Scheidung während des Hausbaus und einer laufenden Immobilienfinanzierung sollte es in der Hauptsache um die gerechte Aufteilung der bestehenden Vermögenswerte gehen. Das ist jedoch nicht immer leicht, da es hierbei schnell zu Meinungsverschiedenheiten kommen kann. Allerdings gibt es praktischerweise gleich mehrere Möglichkeiten, zwischen denen die Ex-Partner im Falle einer Trennung wählen können.

Die Immobilie verkaufen

Der Verkauf des Hauses und das Aufteilen des Verkaufserlöses gilt als die am häufigsten genutzte Variante bei einer Scheidung. Wem dabei wie viel Geld zusteht, hängt von der Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile ab. Darüber hinaus müssen eventuelle Folgekosten des Verkaufs, wie beispielsweise die Provision des Immobilienmaklers, von beiden Parteien zu gleichen Teilen getragen werden. Bevor das Haus verkauft werden kann, müssen jedoch alle laufenden Kredite getilgt werden. Achtung: Hierbei kann es zu einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung kommen, die zum Ausgleich an die Bank gezahlt werden muss.

Die Realteilung

Bei der Realteilung wird das Haus zwischen den Ex-Eheleuten aufgeteilt. In der Regel muss die Immobilie dafür jedoch so umgebaut werden, dass danach zwei baulich voneinander unabhängige Wohneinheiten zur Verfügung stehen. Die geschiedenen Ehepartner können dann entweder dort wohnen bleiben oder ihren Anteil an eine dritte Partei verkaufen. Aufgrund der notwendigen Zusammenarbeit wird die Realteilung im Falle einer Scheidung allerdings nur selten genutzt.

Den Ex-Partner auszahlen

Wenn einer der beiden Ehepartner auch nach der Trennung weiterhin in dem Haus wohnen möchte, muss er die andere Partei auszahlen. Dafür muss jedoch klar sein, wie es sich mit den Eigentumsanteilen verhält und wie hoch der Anspruch dementsprechend ist. Außerdem muss bei einer solchen Auszahlung die Bank in den Prozess involviert werden, da der auszuzahlende Ex-Partner offiziell aus der Mithaftung der Immobilienfinanzierung entlassen werden muss.

Die Teilungsversteigerung

Falls die Ehepartner sich weder auf einen Verkauf oder auf eine andere Teilungsart einigen können, besteht die Möglichkeit, eine sogenannte Teilungsversteigerung bei dem zuständigen Amtsgericht zu beantragen. In diesem Fall wird die Immobilie dann öffentlich an den Meistbietenden versteigert. Achtung: Bei einer Versteigerung besteht immer die Gefahr, dass das Haus zum Teil weit unter dem eigentlichen Verkehrswert verkauft wird. Daher sollte man nur dann auf die Teilungsversteigerung zurückgreifen, wenn es keine andere Möglichkeit mehr gibt.

Schenkung oder Übertragung (an die Kinder)

Die Schenkung beziehungsweise die Übertragung der Immobilie an die eigenen Kinder ist eine weitere Möglichkeit, die den Ehepartnern im Falle einer Scheidung zur Verfügung steht. Eine solche Schenkung bringt jedoch sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Unter gewissen Umständen kann bei der Vererbung der Immobilie beispielsweise die Erbschaftssteuer umgangen werden, wodurch sich viel Geld sparen lässt. Allerdings werden mit dem Haus auch sämtliche Pflichten - wie die Instanthaltung der Immobilie oder die Grundsteuer - übertragen, was zum Beispiel bei minderjährigen Kindern mitunter zu großen Problemen führen kann. Daher empfiehlt sich im Falle einer Schenkung auch immer die Unterstützung durch einen Fachanwalt.


 
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