Immobilienfonds: Beteiligungen unterliegen unternehmerischen Risiken

Wissenswertes zu Immobilienfonds

Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um eine Kapitalanlage, an der sich Anleger auch mit kleineren Beiträgen beteiligen können. Häufig kauft das Fondsmanagement Gewerbeimmobilien und erwirtschaften Erträge durch Wertsteigerungen oder Mieterträge. Dabei werden Grundstücks-Sondervermögen je nach der Größe des Fonds auf eine gewisse Anzahl an Immobilien verteilt. So erhalten auch Kleinanleger über die Börse Zugang zu Immobilienbeteiligungen. Sie können Ihre Anteile zu jedem Zeitpunkt kaufen oder verkaufen. Deshalb steckt auch nicht immer das gesamte Vermögen eines Fonds in Immobilien, sondern zum Teil auch in schnell verfügbaren Anlagen wie Zinspapieren. Die Liquiditätsreserve eines solchen Fonds muss sich auf mindestens 5 Prozent belaufen. Liegt sie darunter, muss die Kapitalanlagegesellschaft ihn vorübergehend schließen.

Die Verwalter treten in Form einer Kapitalanlagegesellschaft auf und nehmen den Rang eines Spezialkreditinstituts ein, das wiederum unter Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht steht. Geben zeitgleich viele Eigner ihre Anteile zurück, kann es zum Problem werden, dass viele Immobilien zeitgleich verkauft werden müssen, was sich negativ auf den Ertrag auswirkt, da auf dem Immobilienmarkt bei gleicher Nachfrage das Angebot in die Höhe schnellt. Häufig verfügt ein einzelner Fonds nämlich über 150 sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke.

Anteilsscheine verbriefen den Besitz an einem offene Immobilienfonds

Auf Grundlage des deutschen Investmentgesetzes sind die Anteile am Fondsvermögen in der Form von Anteilsscheinen zu verbriefen, die das Publikum anschließend erwirbt. Ist die Nachfrage besonders hoch, kann die Anzahl der Anteilsscheine noch gesteigert werden. So geschieht es, dass ein Fonds weit mehr als 20 Millionen Anteilsscheine in den Umlauf gelangen lässt. Wünscht der Besitzer, der seinen Schein übrigens auch auf jemand anderen übertragen kann, die Rückgabe, ist die Fondsgesellschaft zur Rücknahme und Auszahlung verpflichtet, solange nicht bestimmte Vorkommnisse zum Schutz der übrigen Anteilseigner das gesetzlich verhindern.

Erträge und Mieteinnahmen schüttet der Fonds einmal pro Jahr an seine Mitglieder aus, natürlich nachdem alle anderen Leistungen davon abgezogen wurden. Dazu zählen Zinsen, Verwaltungs- Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten. Aber auch Investitionen sind für den Eigner nützlich, weil sie den Wert jedes einzelnen Anteilsscheins in die Höhe treiben. Die Wertentwicklung bestimmt sich im Allgemeinen durch die jährlichen Ausschüttungen und den Wert der Anteilsscheine. Im Zeitraum von 1975 bis 2003 belief sich die jährliche Wertentwicklung auf konstante Steigerungen in der Größenordnung von drei bis fünf Prozent.

In geschlossene Immobilienfonds wird nur bis zum Ende des Platzierungszeitraums investiert

Auch bei geschlossenen Immobilienfonds wird in der Regel in Gewerbeimmobilien investiert, aber auch Wohnobjekte gehören dazu. Der große Unterschied zu einem geschlossenen Immobilienfonds besteht darin, dass er einer längeren Laufzeit unterliegt und niemand mehr hinzutreten kann, sobald die vorher bekanntgegebene Summe Geldes zusammengetragen worden ist. Hier wird der Anteilseigner zum Unternehmer, der auch alle aufkommenden Risiken trägt, jedoch auch die Chancen des Marktes wahrnehmen kann. In einem Emissionsprojekt werden alle im Fonds enthaltenen Immobilien vor dem Kauf aufgelistet. Der Anleger kann hier also aufgrund von höherer Transparenz besser entscheiden, welchem Fonds er sein Vertrauen schenken möchte. 

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