Begründung einer Sanierung durch Pauschalwerte
Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich immer möglich, falls die ortsübliche Vergleichsmiete über der Miete für die betroffene Wohnung liegt. Eine Neuerung schreibt vor, dass die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch energetische Modernisierungen modifiziert wird. Besonders heikel ist hier der Punkt, nachdem auch ein nicht sanierter Wohnraum in die Berechnung der Miete einfließt. Immobilie vermieten wird immer komplzierter
Die Vorteile für Vermieter bei energetischen Sanierungen reißen nicht ab: Erstens haben sie das Recht, einen jährlichen Mietaufschlag von elf Prozent durchzuführen, der die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegt. Zweitens reicht es aus, die Sanierungskosten anhand von Pauschalwerten anzugeben. Sie müssen vor Gericht nicht mehr mit kostenintensiven Gutachten belegt werden.
Räumung leichtgemacht
Die Neuregelung des Mietrechts schließt eine Lücke, die vor allem Investoren häufig genutzt haben, um die Kündigungssperrfrist für umgewandelte Wohnungen außer Kraft zu setzen. Das sogenannte „Münchener Modell“ ist ab jetzt Geschichte. Erwirbt eine Personengesellschaft ein Mietshaus, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf erst nach drei Jahren zulässig.
Auf Mietnomaden kommt nun eine schwierige Zeit zu, weil die „Berliner Räumung“ den rechtlichen Rahmen schafft, einen säumigen Mieter effektiv und ohne viel Zeitaufwand vor die Tür zu setzen. Ist die Räumung erst vor Gericht erstritten, braucht es nur einen Gerichtsvollzieher, um das Urteil zu vollstrecken und den Säumigen vor die Tür zu setzen. Abtransport und Lagerung von Wohngegenständen sind nun nicht mehr Sache des Vermieters.
Darüber hinaus muss der Mieter während eines Mietprozesses eine Sicherheit in Höhe der ausstehenden Miete leisten, was durch Bargeld oder eine Bürgschaft geschehen kann. Das dient den Vermietern als Schutz vor Mietausfällen. Bei Verstoß gegen diese Auflage ist es Vermietern gestattet, das Räumungsurteil durch einen einstweiligen Rechtsschutz schneller zu erwirken.
Bisher keine Räumung bei Untermietern
Öffnete bislang ein Unbekannter dem Gerichtsvollzieher die Tür, war eine Räumung unmöglich, weil sich Räumungsurteile grundsätzlich nur gegen die genannte Person richten. Auch dieser Verzögerungstrick ist jetzt wirkungslos. Ab nun bekommen Gerichtsvollzieher und Vermieter auch einen Räumungstitel gegen unberechtigte Untermieter. Das kann als Schutz des Vermieters vor Betrug gelten, weil in der Vergangenheit Schäden in Höhe von 20 000 Euro keine Seltenheit gewesen sind. Der Vermieter ist nun auch vor Kautionszahlungen geschützt, die ausbleiben. Wer beim Einzug eine Kautionsratenzahlung vereinbart hat und mit zwei Raten in Verzug gekommen ist, den erwartet nun eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Es bleibt fraglich, ob die energetischen Modernisierungen durch diese Änderungen forciert werden. Sicher ist jedoch, dass ein neues Gesetz nicht automatisch neuen Wohnraum schafft. Er wird auch so knapp und teuer bleiben, wo viele Menschen eine Wohnung begehren. (LB/BHB)
