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Eigenbedarf: Mieter haben meist das Nachsehen

Wenn der Vermieter den Mietvertrag kündigt, weil er die Wohnung selbst oder für einen Familienangehörigen benötigt, kommt das oft überraschend. So selten kommt Eigenbedarf übrigens gar nicht vor - in der Praxis sind Kündigungen aus diesem Grund bei Privatpersonen, die ihre Immobilie vermieten, sogar recht häufig. Rechtlich hat man als Mieter dabei kaum eine Chance, mit einer Klage tatsächlich zu gewinnen und in der Wohnung zu bleiben. Das geht nur in zwei ganz bestimmten Ausnahmefällen.


Eigenbedarf

Eigenbedarf darf keine "sozialen Härten" auslösen 

Einer der Gründe, warum solchen Klagen in manchen Fällen stattgegeben wird, ist, dass die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Wobei die Unannehmlichkeiten, eine neue Wohnung zu suchen und die Kosten und der Aufwand für den Umzug gerichtlich nicht als unzumutbare Härte anerkannt werden. Es sind einfach die nicht vermeidbaren, üblichen Folgen einer Kündigung - auch bei Eigenbedarf des Vermieters, wobei das Mietrecht angepasst wurde. 

In den meisten Fällen sind es lediglich eine schwere Krankheit oder eine Behinderung, die es für den Mieter unzumutbar machen würde, auszuziehen und sich eine neue Wohnung zu suchen. Das berechtigte Interesse des Vermieters an einer Eigennutzung wird dagegen aber immer noch abgewogen, und das geht dann doch oft zu Ungunsten des Mieters aus.  

Der Eigenbedarf darf dem Vermieter aber nicht schon bekannt gewesen sein

Der zweite Fall, in dem eine solche Klage eines Mieters auf jeden Fall Aussicht auf Erfolg hat, ist, wenn der Vermieter schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gewusst oder für wahrscheinlich gehalten haben muss, dass er in absehbarer Zeit die Wohnung benötigen wird. Er darf dann zwar die Immobilie vermieten, muss den Mieter aber nachweislich darauf aufmerksam machen, dass der Fall von Eigenbedarf in absehbarer Zeit eintreten könnte. 

Wenn er nichts sagt und dann Eigenbedarf anmeldet, hat der Mieter eine gute Chance, bei einer Klage erfolgreich zu sein, da er als Mieter immer davon ausgehen darf, dass ein Vermieter, der seine Immobilie vermieten möchte, das auch ohne Einschränkungen auf unbefristete Zeit die Immobilie vermieten kann. Ansonsten darf zwar der Hausherr auch trotzdem die Immobilie vermieten, aber eben nur befristet oder mit einem deutlichen Hinweis auf den möglichen Eigenbedarf.

Die Frage, ob ein Vermieter, nachdem er Eigenbedarf angemeldet hat, neuerlich die Immobilie vermieten darf, wenn der Eigenbedarfsfall dann vorüber ist, muss man in jedem Fall mit einem klaren Ja beantworten. Das gehört ganz einfach zu den Rechten des Besitzers - er kann sowohl jederzeit die Immobilie vermieten, als auch selber nutzen oder Mitgliedern seiner Familie zur Benutzung überlassen. 

Ganz allgemein - schlechte Karten für den Mieter

In weitaus den meisten Fällen kann man sich als Mieter daher eigentlich nur in die Kündigung fügen. Das bedeutet zwar Unannehmlichkeiten, aber die sind kaum vermeidbar. Ein Hausherr kann die Immobilie vermieten, aber auch selbst nutzen, wenn er einen dringenden Bedarf daran hat - immerhin ist er der Besitzer. Als Mieter kann man sich höchstens mit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag gegen die Eigenbedarfskündigung schützen, das funktioniert aber nicht immer und nicht bei allen Vermietern. Im Grunde ist es aber die einzige Möglichkeit, die wirklich ausschließt, dass man irgendwann einmal mit einer Kündigung in der Hand da steht, weil der Vermieter die Wohnung selbst benötigt.

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