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Ist eine Anschlussfinanzierung sinnvoll?

Immobilienkredite gehören zu den größten und komplexesten Finanzierungsvorhaben im Leben. Sie sind in der Regel so gestaltet, dass der Zins nicht über die gesamte Laufzeit festgelegt ist, sondern nur für die Dauer der Zinsbindung. Läuft die Zinsbindungsfrist aus, ist der Kredit noch nicht vollständig getilgt. Dann stellt sich die Frage einer Anschlussfinanzierung.


Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die Gestaltung der Anschlussfinanzierung will gut überlegt sein. Denn sie bedeutet oft eine weitere Zinsbindung über etliche Jahre. Suboptimale Lösungen führen wie bei jeder Immobilienfinanzierung  zu zusätzlichen Kosten, die schnell in die Tausende gehen können. Dies gilt es zu vermeiden.

Es gibt verschiedene Optionen

Es empfiehlt sich, sich bereits einige Monate vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu befassen. Spätestens drei Monate vor dem Ablauf der alten Zinsbindung muss die Bank, bei der der Kredit läuft, mitteilen, ob und zu welchen Bedingungen sie den Kredit fortführen will. Üblicherweise ist dann auch gleich ein entsprechendes Angebot beigefügt. Spätestens dann ist der Zeitpunkt gekommen, sich über Alternativen Gedanken zu machen. Es gibt grundsätzlich folgende Optionen:

1. Prolongation

Die Verlängerung des bestehenden Kredites bei der bisherigen Bank ist die einfachste und bequemste Lösung. Die Bank passt den Zinssatz bei Ablauf der Zinsbindung den Marktverhältnissen an, entsprechend auch die Rate. Ansonsten läuft der Kredit zu den gewohnten Bedingungen weiter - entweder bis zum Ende der Laufzeit oder bis erneut eine Anschlussfinanzierung ansteht.

Die Zinsanpassung orientiert sich an der allgemeinen Zinssituation, aber auch an geschäftspolitischen Erwägungen der Bank. Die Kreditverlängerung kann, muss aber nicht die beste Lösung sein. Sie ist dann suboptimal, wenn es Angebote zu niedrigeren Zinsen oder günstigeren Bedingungen am Markt gibt.

2. Kredittilgung

Die Rückzahlung des offenen Restkreditbetrags - also die Kredittilgung anstelle einer Anschlussfinanzierung - ist fast immer die vorteilhafteste Lösung. Das einfache Argument dafür lautet: die Finanzierungskosten für die Anschlussfinanzierung werden gespart. Die Ersparnisse sind üblicherweise stets höher als die Erträge, die mit einer (verzinslichen) Geldanlage anstelle der Tilgung zu erzielen wären.

Das Problem ist: in vielen Fällen steht kein oder nicht genug Kapital für Tilgungszwecke zur Verfügung - mangels Ersparnissen oder weil Anlagen festgelegt und nicht verfügbar sind. Dann empfiehlt es sich, den Kredit zumindest teilweise zurückzuzahlen, soweit das zugelassen wird und möglich ist. Läuft die Immobilienfinanzierung länger als 10 Jahre, ist auch bei längerer Zinsbindung eine vorzeitige Kündigung mit Tilgung bei Ablauf der 10-Jahres-Frist zulässig, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. Selbst eine teilweise Tilgung kann die Finanzierungskosten und die Belastung schon deutlich senken.

3. Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter

Die Alternative zur Kreditprolongation besteht darin, die Anschlussfinanzierung über einen anderen Kreditanbieter darzustellen und mit einem neuen Immobilienkredit den alten abzulösen. Man nennt das auch Umschuldung. Der neue Kreditbetrag entspricht dann (ohne Sondertilgungen) dem Restkreditbetrag der alten Finanzierung. Das alte Darlehen wird zum Ablauf der Zinsbindung gekündigt und zurückgezahlt. Stattdessen wird woanders ein neuer Kredit vereinbart. Die Entscheidung für eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter sollte stets auf Basis eines sorgfältigen Vergleichs erfolgen. Reine Werbevergleiche reichen nicht. Beim Vergleich zählen nur die Konditionen, die im konkreten Einzelfall gelten (also unter Berücksichtigung der individuellen Bonität). Das lässt sich mit Kreditanfragen (Konditionenanfragen) bei verschiedenen Instituten feststellen. Durch den Vergleich der Angebote ist dann eine zielführende Entscheidung für den günstigsten Anbieter möglich.

4. Anschlussfinanzierung mit anderer Gestaltung: 

Grundsätzlich kann im Rahmen der Anschlussfinanzierung nicht nur der Zins angepasst werden. Auch die übrigen Kreditbedingungen sind "variabel". Dies betreffen insbesondere die Ratenbelastung und die Laufzeit. Wird die Rate erhöht, verkürzt sich die Laufzeit und der Kredit ist schneller getilgt. Die Finanzierung wird dadurch billiger.

Bei einem Volltilgerdarlehen wird die Anschlussfinanzierung so gestaltet, dass am Ende der folgenden Zinsbindung der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Häufig lassen sich bei anderen Anbietern auch in anderer Hinsicht günstigere Vereinbarungen treffen. Das betrifft zum Beispiel mögliche Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung auch während der Zinsbindung, Ratenanpassungen und Tilgungsaussetzungen. Hier hilft meist nur ein Vergleich der Kreditbedingungen, manchmal auch ein wenig Verhandlungsgeschick, um zu günstigen Lösungen zu kommen.

Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung

Bei Forward-Darlehen handelt es sich um eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Forward-Vereinbarungen werden üblicherweise bereits einige Zeit vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist getroffen - zum Teil sogar schon mehrere Jahre vorher.

Das Besondere ist: der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung steht schon fest, während die alte Zinsbindung noch läuft. Forward-Vereinbarungen machen Sinn, wenn mit steigenden Zinsen am Markt gerechnet wird. Denn damit lässt sich ein heute noch niedriger Zins für die Zukunft sichern, auch wenn es bis zur Anschlussfinanzierung noch einige Zeit hin ist.

Diese Zinssicherheit hat allerdings auch einen Preis: die Forward-Prämie, die als Zinsaufschlag zu zahlen ist. Außerdem besteht bei Forward-Darlehen Abnahmepflicht. Geht das Kalkül nicht auf, erweist sich die Lösung als ziemlich teuer, weil günstigere Angebote am Markt nicht genutzt werden können. Eine Forward-Vereinbarung kommt daher nur in Betracht, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einem spürbaren Zinsanstieg zu rechnen ist. Sonst bedeutet sie ein Verlust-Geschäft.


 
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